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社科院预测2020年中国房地产发展趋势:房价将横盘2-3年

来源:未知 编辑:dd 时间:2020-09-14

9月7日,中国社科院发布了2020年版“中国房地产蓝皮书”,分析并预测了2020年中国房地产发展趋势。

《蓝皮书》指出近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。

高位盘整是股市用语,大意是指房价在某个小的区间内上下波动,通俗讲就是房价不涨不跌,比较稳定。

调控目标由控制房价过快上涨和去库存转向为三稳(稳地价、稳房价、稳预期)。

根据房地产历年波动的数据,房价增速为负数的仅有2014-2015年,最多也就跌了5%,所以房价出现大跌的情况并不常见。

从上面图中还可以看出,2008年以来,我国的房地产市场经历了三轮松紧周期。

政策放松,国内的房地产市场出现了明显的房价和成交量上涨,直至政策出现调整,价格和成交量均出现一定程度的下降,房价增速变缓,楼市呈现“慢牛”状态。

《蓝皮书》预计2020年商品房销售面积和销售额将同步下降,下降幅度在10%~12%。

2020年我国房产的销售额和销售面积下降幅度将超过一成,这个预测有点悲观了。

根据国家统计局发布的历年全国商品房销售数据,自2013年以来,房地产的销售金额和销售面积只在2014年出现过-6.3%和-7.6%的跌幅,其它年份均为正增长。

2020年1-7月份的销售额和销售面积同比去年也是负增长,出现负增长的原因就是新冠疫情这只黑天鹅。

疫情初期,销售额和销售面积双双下降,2020年1-7月份的销售额和已经由年初的-35.9%追赶到现在的-2.1%,销售面积由年初的-39.9%追赶到7月的-5.8%。

接下来的“金九银十”又是房企传统的销售旺季,某头部房企已经开始打折卖房,各大开发商也都在摩拳擦掌,打响去库存大战。只要不再出现今年年初全国停摆的情况,房企销售面积和销售额的增速转正问题不大。

其一,人们的住房需求依然非常旺盛。2019年末,全国常住人口城镇化率为60.6%,仍处在城镇化快速发展阶段(一般认为城镇化率达到70%为成熟的城镇化水平)。

城镇化率每提高一个百分点,说明就有1400万人在城市里落户安家,可以想象一下这里面带来的住房需求有多少。

随着大部分二三线城市放开落户限制,降低落户门槛,我国的城镇化率不断提高是一个不争的事实。

另外一个原因就是政府缺钱。由于疫情的原因,今年政府大幅度减税降费扶持中小企业渡过难关,全年可能会减税降费超过2.5万亿,意味着政府将减少2.5万亿的财政收入。

2020年上半年GDP增速仅为3.2%,远低于去年同期水平,国家财政面临的困境是出水口加大,入水口减小。

根据财政部的最新数据,2020年1-7月国有土地使用权累计出让35101亿元,同比增长7.9%。

7.9%的增幅,远远超过了今年GDP的增速,这才能弥补不断下滑的财政收入缺口,也让那些过度依赖土地政策的地方政府可以活下去。

近来,深圳、无锡、沈阳都出台了调控政策,把二手房减免增值税的年限由2年增高到5年,其目的之一是为了防止炒房者短期抛售房子,目的之二就是增加政府的财政收入。

在我看来,社科院预测2020年全年房地产销售额和销售面积下降10%~12%,基本是不可能的。如果真的出现这么大的下降,只能说今年从中央到地方的调控政策都不成功,也不符合国家三稳的预期。

《蓝皮书》预计2020年商品房销售均价约为9250元/㎡,同比下降0.6%,增速较2019年下降7.2个百分点。

图中蓝色线条是根据国家统计局发布的历年平均房价数据得到的,2013年以来全国平均房价一路上涨,从未出现过下跌。

国家统计局给出的数据显示,2020年1-7月份全国平均房价为9736元/㎡,已经比2019年上涨了4.6%,而社科院预测今年房价下降0.6%,达到了9250元/㎡。

那接下来的5个月能不能从9736元/㎡降到9250元/㎡呢?降价幅度达5%。

这个很难说,有些城市比如深圳今年上半年涨了接近15%,要想再降下来是不可能了,再比如天津房价进入下跌通道,一平米降5000元的楼盘都有很多。

不同城市不同项目的也存在较大的差异,市场细分之下,优质项目备受追捧,好地段好配套的楼盘,卖的再贵也能成交,质量差配套也不好的房子,再便宜也很难出手。

对于买房的朋友来说,首先要把握大势、看准经济周期,比如今年底就是多重原因造就的购房合适时机;其次是分析城市价值、地段、楼盘和促销优惠,买房前功课做的充分,更能选到合心意的好房子。

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